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王海滨:中国房地产是否是日本版?_海滨政经述-橡谷智库

2018-06-29 09:23 来源:80后整理 网友评论 0

有不少朋友在问我,中国地产是否重演日本.

我因为在海外旅行,一路上没有多少时间看新闻,今天在一个小镇长住点时间,才看到大量媒体提及.

说实话,我们在去年有长期报告,答案是什么?

大概率我们会重演日本房地产结局.

使用归纳法,在任何背后逻辑和时间曲线上,我们都重复日本的轨迹.包括人口结构的变化、储蓄率节点、投资节点、流动性节点、政府行为模式等等,全部都符合。

在上世纪80年代,日本人口老化进入拐点,15到64岁劳动力人口比例掉头向下,抚养比上扬,储蓄率下滑,流动性注入以M2计下滑,投资率下滑。中国在2005-2013年,15至64岁劳动力人口分别在低端和知识层面到达顶点,人口抚养比上扬,M2连续两年下滑。

这方面是惊人的相似。

结果是日本在90年股市崩盘,91年房地产崩盘。在此之前,日本三大城市群,也是东京、关西、名古屋疯涨,其余地域不涨或开始下跌。而中国房地产在过去的几年,北上深等一线城市疯涨,其余地域不涨和下跌。

这方面也是惊人的相似。

同样的格局是,日本政府在90-95年全力维持日元汇率,利率下行。在这个区间,其名义汇率的维持,导致其经济衰退,无法平衡其经济体。华尔街曾嘲笑了日本人二十年,说日本将当年的债务如同垃圾般扫进地毯下面,假装不知道,然后用漫长的经济衰退,来出清危机。

好吧,我只是罗列参数,中国是否和日本有差异化的背景呢?

这方面也是大致差不多。当时在冷战时期,苏东集团是另一经济模式,半个地球的经济中,日本和德国处于今天中国的位置,以分量来看,也大致差不多。

从产业迁徙的周期性变化,以及美元周期,也大致类似。

甚至人民币被迫升值的过程,与当年日本广场协议后,日元被迫升值,在西德抑制资产投机,日本反而刺激资产的做法,也是雷同。

大致上中国经济完全复制了日本经济当年的轨迹,所以,你也可以说,中国的房地产有概率重演当年的格局,因为太像了。

不过仍旧有大量争议,除了京沪永远涨的说法,我和高盛的某些意见沟通时,他们居然也认为房地产可能会比较另类。我保留了我的意见,当然在汇率上,我们的意见大致相同。

所以,这一篇给一个开放式的结尾:没有答案。

但我是不会再买房子的。

至于有朋友说,中国地产应该会俄罗斯化,按照卢布计价二十多年上涨150万倍。我告诉你一件事,你去思考后果。俄罗斯人基本上有一块土地,20亩左右,什么都可以,不会饿死。原油起落,可以帮他们过日子了。你想过人民币贬值2万倍的后果吗?自己去想,这是我不认为会走向俄罗斯化的原因。

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