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倪金节:直面土地和货币,高亮赶水房价自然暴跌

2018-06-17 12:52 来源:80后整理 网友评论 0

自2003年央行121号文件发布以来,过去8年一共出台了40余个中央级房地产调控文件,它们都铩羽而归;限购限贷强力行政干预,都不足以引起地方政府和开发商的畏惧,这背后的逻辑真那么复杂?根源只不过在于这40多次的房地产调控,并未触及支撑房价超级泡沫的根源因素:土地 大财政 和货币 极超发 。

年初,国务院出台新版 国八条 ,严厉要求地方政府在一季度之内给出房价调控目标。不过,地方政府积极性甚低,截止3月30日,仅有不到50个城市公布了文字游戏色彩浓厚的调控目标。

依据新的 国八条 ,地方政府要根据 当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 这3个前提条件,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。但是,事实却是如此的充满戏剧性,所有城市均以GDP或收入增幅为参考基准。是没人考虑 居民住房支付能力 这一最为影响民生大计的参考系。

根据各地的目标,意味着今年几乎所有城市的房价涨幅都会至少维持在10%左右。北京是唯一提出房价 稳中有降 的城市,但是仔细研读其公告,虚而不实、诚意不足的意味一点也不亚于其他城市。

较之 京十五条 的肃杀力度而言,其所提出的目标让人无比遗憾。如果这么大力度的限购和限贷,且严重错杀不少住房需求,被人斥之为反化的调控政策,仅仅是实现 新建普通住房价格与2010年相比稳中有降 ,那 京十五条 是一项成本收益严重不平衡的政策,民众和政府为 京十五条 付出了沉重的代价,但是效果甚微。当然,不仅仅北京,几乎多数房价泡沫严重的城市,都存在着政策 雷声 大,而控泡沫 雨点 小的问题。真不知道,地方政府是怎么核算政策的执行成本和收益的?

去年,根据统计局的数据,全国70个大中城市房价涨幅为9.99%,如果今年地方政府如愿完成调控目标,房价继续维持着平均下来至少10%的统计涨幅。到时候,我们不得不无奈的感叹,表面看来声色俱厉的第三轮调控,最终又不过是一场 空调 。不知道,中国房地产还要面临多少次的 被折腾 ,在不断的 被折腾 中不断把泡沫做大,而距离做实的目标则渐行渐远。因为,在产业空心化和民资热钱化的今天,实体经济只会越来越萧条,由此,房地产泡沫也失去了做实的前提。

过去8年,房地产基本年年再调。根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的统计,自2003年央行121号文件发布以来,过去8年一共出台了40余个中央级房地产调控文件,它们都铩羽而归。频率如此之多的调控,何以从未真正起过作用?尤其是新近这轮调控,充分说明了纵使限购和限贷这最强的行政干预手段,也不足以引起地方政府和开发商的真正畏惧。这背后的逻辑其实并不复杂,根源在于这40多次的房地产调控并未触及支撑房价泡沫的本质因素:土地 大财政 和货币 极超发 。

不用否认的事实是,一方面地方政府以地生财成瘾,另一方面地方债台高筑,财政支出增速离谱。在2009年和2010年地方政府地收入纷纷暴增七成以上,不少地市动辄千亿元出让金收入,而房价翻番不再鲜见的当下,用土地 大财政 取代过去常用的土地财政已经十分恰当。如此,一旦房地产引擎熄火,绝大多数地方政府危机会立马显现。由此,地方政府更没有理由,主动去结束这盛世里的歌舞升平、盛宴狂欢了。

更为现实的说,大好的 钱泛滥 环境也为地方政府和地产商维持泡沫继续膨胀,创造了有利的基础。从去年下半年到现在,尽管央行看起来动作不断,月月不是调准备金,是加下息,周周发点央票,人民币也升升,但是说实话,整体上看来中国目前依然是 钱极其多、投资渠道极窄 的状态。

虽然身边的债券交易员,或者银行间交易员会抱怨某某时间段流动性很紧张,但是丝毫不说明中国的货币政策在这半年有什么实质性的大逆转。货币投放已经呈急速上扬的趋势,我在多次的专栏中论及,到 十二五 末期,只要事实上从紧的货币政策不出现,届时中国的广义货币M2会至少翻一番,达到惊人的接近180万亿元的癫狂状态。(2月底M2是73万亿元,按照温总理提出的16%的M2增速,五年后必然翻番,而且根据以往经验,从来都是高于经验目标增速。)故事的另一端是,中国的民间资本虽然极其发达,但是可去的领域不多。在 国进民退 大潮疯狂之际,除了房地产、股票、期货等资产,制造业他们基本好无生存空间。在如此的货币大扩张之下,地方政府纵然有调控之心,或许也无调控之力。

简而言之,一轮又一轮看起来惊涛拍岸的房地产新政,最终的命运都无法控制住泡沫的嚣张气焰。此次第三轮调控如果真的如分析人士所料,再度铩羽而归,那么我不知道如果不敢真正直面土地 大财政 和货币 极超发 的话,那么调控政策还能再会出台什么样的新花样。

近年来,越来越多的人都已经意识到,房地产完全绑架了中国经济,骑虎难下可谓十分贴切。虽然多数人都清楚,结束房地产泡沫游戏,实现结构转型和产业升级,对中国经济的强大,是何等的重要。但是由于我们过度关心眼前一两年,甚至一两个月的经济下滑,没什么人愿意从经济安全和民族未来的角度,来对房地产 刮骨疗毒 ,调控不敢回归到泡沫的根源。最终,我们也深深地被邪恶的房地产 坏泡沫 所累。(本文作者倪金节为专注于宏观经济和金融研究的财经作家,最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫》。)

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