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倪金节:泡沫泄气将开始,房地产18年一周期?

2010-12-29 14:51:37 来源:80后之窗 网友评论 0

    转眼之间2010年即将逝去,这一年房市历经两轮严厉调控而未低头。虽然市场氛围曾经一度风声鹤唳,但是房价泡沫的膨胀并未发生实质性转向。过去7年,每一轮房地产调控都遭遇了类似的悲惨命运。

    近日,中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书,从数据计量上对泡沫程度做了严肃的测度。整体来看,资产泡沫较之09年又有了不菲升幅。

    不过,中国房地产市场的命运或许将开始发生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算,本轮房地产周期已经进入第十二个年头。而很多迹象也恰恰与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈发相似。

    哈里森曾准确地预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来,完整的房地产周期维持在18年左右。如1974年,1992年和2010年可以看成是美国房地产市场每轮周期的最低点。

    哈里森的研究结论是,“房价会先上涨7 年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后再经历5 年的快速上涨,再之后是2 年的疯狂(哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”)。最后是历时4 年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。

    按照这个模型,目前的中国房地产市场应该正是处于“胜利者诅咒”的癫狂状态。那就让我们一起来观察,接下来的3年到6年的中国房地产市场的真实走势。

    的确,在经历了长达12年的长周期之后,促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总,但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点,房价泡沫也就失去了存在的基础。

    一是刚性需求经过这几年的不断透支,已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入,且以加速度继续拉大二者的差距,动辄就是20倍以上的房价收入比之际,刚性需求还能维持多久。高房价恰恰是阻碍城镇化进程的最大拦路虎。房价早已经进入了买泡泡阶段,房价上涨到3万,还是5万,与大多数老百姓已经完全没有关系。因此,可以说刚性需求不足以成为房价反弹的动力。刚性需求支撑起来的买方,完全不可能逆转房价调控。

    二是货币井喷格局必然终结。过去两年,中国放出来近18万亿的新增贷款,随之使得广义货币投放量急速暴涨。货币恶性超发的后果已经随之显现,今年下半年通胀水平的快速走高,足以引起中央政府对于货币超发的警惕。中央经济工作会议对于明年货币政策转向的暗示,以及近期央行频繁的货币调控,都使得接下来货币增速势必回落。

    按照过往经验,年度新增贷款额度维持在3万亿到5万亿的水平,完全能够保证经济8%以上的增速。这在2004年前后经济过热的年份,也仅仅维持在三四万亿的信贷增量。2011年新增贷款规模能维持在5万亿就不错。虽然较之这两年明显回落,但对于中国经济常态化而言,这依然是天量的规模。

     而接下来一旦高通胀时代重新席卷全球,全球央行就会全然不顾其他,只会将全部的精力用于对付通胀的恶化上。其中,美联储持续升息的赖力和速度往往超过预期,在短短一年到两年内,将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候,中国央行势必也不得不进入加息周期,比如贷款基准利率接近8%,甚至更高。那么,如此力度的货币紧缩对于房地产投机势力的打击将是巨大的。

    三是土地财政。尽管目前我们还看不到国家改革分税制的可能,地方政府沉迷于卖地的积极性有增无减。不过,土地财政模式正逐渐走向穷途末路。城市土地总是有限的,规划面积不可能无限度扩展。

    根据我的观察,近几年全国各个城市随处可见的开发区、房地产、城市扩容的热潮此起彼伏,并最终表现在房价和地价的暴涨上,这一过程已经出现了全国化特征。一旦未来几年这一现象得不到遏止,那么十多年后大部分城市的土地资源将已经被卖的差不多了,到时候地方政府还能卖什么,难不成真要触动耕地红线,真打算大规模实施农地入市不成?越来越多的人已经意识到,土地财政正在掏空中国的未来发展空间。

    近期有媒体报道称,上海即将正式开征房产税,这固然是为了完善税制结构,同时起到遏制房价的作用,但在我看来更为重大的意义,此乃是为启动分税制改革的第一步。只有让地方政府找到新的财源,土地财政才具备终结的基础。否则,分税制改革怎么也不能启动。种种迹象表明,土地财政在未来十年的某个时间点,逐渐终结是大势所趋。

    整体看来,房价泡沫再想怎么的疯狂已经不大可能。之前一度鼓吹房地产超级泡沫的金岩石已经倒了,看样子超级泡沫也将随之不可能在中国出现。尤其是当支撑房价泡沫的最关键三大因素,都渐渐消失之际,房价泡沫慢慢泄气也就只是时间问题了。

    如今,大多数人都已经意识到房地产泡沫,是中国经济未来最大的风险,随时可能成为拖垮经济崩溃的定时炸弹。房价长时间的违背经济规律,“只涨不跌”也到了该回归正常的时候。

    如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松,如果中央政府在“十二五”转变经济增长模式的决心够坚决,那么接下来三年内房地产泡沫泄气必是趋势。哈里森的魔力也会作用于中国房地产市场。

    倪金节:财经作家,80后之窗专栏作者,常年研究宏观经济、金融市场和汽车产业三大领域。已出版作品《反通胀战争》。最近一本书是《好泡沫还是坏泡沫?》。

    倪金节80后之窗网专栏http://news.80end.cn/zl/njj

(本文来源:80后之窗;)
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